Proyecto Ejecutivo: Qué es y los documentos que lo componen |Fase 2 de 3|

El proyecto ejecutivo es una fase donde se desarrollan los detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos necesarios para llevar a cabo la construcción de la obra.

Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado por el colegio de arquitectos y necesario para el inicio de la obra.

• Proyecto básico.
• Proyecto ejecutivo.
• Dirección de obras.

Este artículo forma parte de una trilogía donde detallamos cada una de estas fases y los documentos que la componen.

Su aún no has leído el primer artículo de esta serie, te recomiendo leerlo y luego vuelves a este, así vamos en orden! Lo lees desde aquí.

Todo proyecto ejecutivo debe contener la siguiente documentación técnica

• Memoria descriptiva y Memoria Constructiva.
• Planos y documentación gráfica.
• Pliego de condiciones técnicas.
• Mediciones.
• Presupuesto.
• Documentos complementarios.

Memoria descriptiva y Constructiva

Respecto a la memoria descriptova se puede repetir la del Proyecto Básico o hacer referencia a ella. En cualquier caso es aconsejable repetir, al menos, los datos de INFORMACIÓN DEL PROYECTO:

• Información previa: antecedentes y condicionantes de partida.
• Descripción del proyecto.

Respecto a la memoria constructiva, esta contempla los siguiente capítulos:

1. Trabajos previos, replanteo general y adecuación del terreno

• • • Demoliciones (si procede) y movimientos de tierra.
    • Elementos a demoler y medidas estructurales de seguridad a adoptar respecto a colindantes.

2. Sustentación del edificio

• • • Datos correspondientes a la redacción del Estudio Geotécnico y descripción del sistema de cimentación propuesto.
    • Referencia al anexo de cálculo de la estructura donde quedan detallados los pormenores relativos a la cimentación.

3. Sistema estructural

• • Descripción del sistema propuesto y de los elementos que lo componen (modulaciones, materiales, tipos de forjados, luces, etc.)
  • Elementos complementarios: muros de contención, escaleras, rampas, etc.

4.  Sistema envolvente

• • Definición constructiva de los distintos subsistemas de la envolvente del edificio. Composición de elementos. Modulaciones, hojas, capas, trabazón, estanqueidad y juntas de dilatación.
  • Impermeabilización, aislamientos, barreras de vapor y elmentos complementarios.

5. Sistema de compartimentación

• • Descripción de la solución adoptada. Materiales, espesores, recubrimiento.
  • Carpintería interior. Materiales, secciones y perfiles, colocaciones. Sistemas de apertura y cierre, herrajes de colgar y seguridad.
  • Especificación del comportamiento de todo el sistema ante el fuego, aislamiento acústico, etc.

6. Sistemas de acabados

• • Revestimientos, alicatados, pinturas y falsos techos. Materiales, colocación, fijaciones, adhesiones. Elementos complementarios.
  • Acondicionamiento higrotérmico y acústico.

7. Sistemas de acondicionamiento, instalaciones y servicios

• • Sistema de saneamiento.
  • Fontanería (agua freia y caliente).
  • Sistema eléctrico.
  • Sistema de gas.
  • Climatización (calefacción y aire acondicionado)
  • Infraestructuras comunes de telecomunicaciones.
  • Instalaciones de protección contra incendio.

8. Equipamiento

• • Descripción de los equipos contemplados en el proyecto relativos a cuartos de baño, cocinas, lavaderos, equipamiento industrial en su caso, etc.

9. Urbanización de los espacios exteriores (si procede)

Planos y documentación gráfica

Los planos y la documentación gráfica complementa la memoria descriptiva y constructiva y la podemos subdividir en los siguientes documentos:

1. Definición urbanística y de implantación

• • Planos de implantación en relación al barrio o entorno cercano.
  • Los planos de emplazamiento de la parcela: con referencia a planeamiento vigente y justificación urbanística (alineaciones, retranqueos, linderos, servidumbres y otros condicionantes, en su caso).
  • Toda la planimetría de condiciones urbanísticas: condiciones de posición/ocupación, parcelación, alineaciones, retranqueos; cómputo de la edificabilidad; volumen y forma; patios; usos y dotaciones (obligatorios y facultativos).
  • Planos de urbanización: red viaria, situación de acometidas a las redes municipales, etc.

2. Definición arquitectónica del proyecto

• • Plantas generales de distribución señalando uso, distribución de aparatos sanitarios y equipos de baño y cocina, con indicación de cotas generales y superficies construidas y totales.
  • Alzados de cada fachada: acotando alturas totales.
  • Secciones longitudinal y transversal.
  • Planos de cimentación, estructura, detalles constructivos y esquema y dimensionado de las instalaciones.

3. Seguridad en casos de incendio

• • Intervención de bomberos y evacuación exterior del edificio.
  • Compartimentación del edificio y resistencia al fuego de la estructura.
  • Evacuación.
  • Ubicación de instalaciones de protección contra incendios

4. Seguridad de utilización y accesibilidad.

5. Sistema estructural

• • Cimentación, Saneamiento horizontal y puesta a tierra del edificio.
  • Plantas: vigas, forjados, cubierta y detalles.
  • Cuadro de pilares.

6. Sistemas constructivos

• • Memorias de carpintería (interior y exterior) y cerrajería.
  • Plantas generales de distribución: Guías de carpintería.
  • Detalles constructivos

7. Sistema de acondicionamientos, instalaciones y  servicios

• • Red de saneamiento y detalles.
  • Fontanería (distribución de agua fría y caliente) y detalles.
  • Red de distribución de electricidad (con inclusión de esquema unifilar) y detalles Red de distribución de gas y detalles.
  • Sistema de calefacción / acondicionamiento y detalles Captación de energía solar y detalles.
  • Instalaciones de protección contra incendios (alarmas, extintores, bocas de incendio equipadas, rociadores, señalización, etc) y detalles.
  • Alumbrado de emergencia/.
  • Otras instalaciones.

Pliego de condiciones técnicas

Nos referimos a un documento contractual, de carácter exhaustivo y obligatorio en el cual se establecen las condiciones o cláusulas que se aceptan para un contrato de obra.

1. Sobre los materiales

Refiere a las características técnicas mí­nimas que deben reunir los productos, equipos y sistemas que se incorporen a las obra.

2. Sobre la ejecución de unidades de obra

Características técnicas de cada unidad de obra, proceso de ejecución, tolerancias admisibles, control de ejecución, ensayos y pruebas, garantías de calidad, criterios de aceptación o rechazo, criterios de medición y valoración de unidades, etc.

Medidas para asegurar la compatibilidad entre los diferentes productos, elementos y sistemas constructivos.

3. Sobre verificaciones en el edificio terminado

Se indicarán las verificaciones y pruebas de servicio que deban realizarse para comprobar las prestaciones finales de la edificación.

Mediciones

Las mediciones es quizás la parte más importante y  la que más interesa conocer a un propietario, en cuando es el documento que permite acercarnos a los costes de la construcción de la obra.

Es este documento el que nos permite solicitar presupuestos detallados a diferentes empresas constructoras y así poder compararlos.

En relación a este doumento es importante conocer 4 concepto asociados: capítulos, partidas, mediciones y precio unitario.

1. Capítulos

Refiere a los ítems que conforman la descripción detallada de lo que será la construcción de tu casa.

Podemos tener capítulos como: movimientos de tierra, cimentaciones, saneamiento y drenaje, sistema eléctrico, etc.

2. Partidas

Las partidas son las partes (sub-items) que están dentro de cada capitulo. Así, por ejemplo, en el capítulo “movimientos de tierra” tendremos 3 partidas:

3. Mediciones

Refiere al tipo de “unidad de medida” que se corresponde con cada partida. Así, la partida “desbroce y limpieza mecánica del terreno” se mide en metro cuadrados (m2)

Por su parte, la partida “excavación para cimentación, zanjas y pozos” se mide en metros cúbicos (m3).

4. Precios Unitarios

Refiere al costo que tiene cada unidad de medida de cada partida.

Por ejemplo, el costo por cada m2 de “desbroce y limpieza mecánica del terreno” es de 0.14 usd.

Si la medida que debemos realizar es de 520 m2, solo debemos multiplicar “la medida” por el “precio unitario” y tendremos el total de esa partida.

Desbroce y limpieza mecánica del terreno: 520 (m2) * 0.14 (usd) = 72.8 USD.

Veamos este ejemplo referido a las partidas y mediciones de una casa, referido al capitulo: Movimientos de tierra.

01. Movimientos de tierra.

01.01 Desbroce y limpieza mecánica del terreno. Unidad: m2

Compensación y limpieza por medios manuales de hasta 20 cm, incluso retiro de capa vegetal y materiales de la granja.

01.02 Aplanado y replanteo de cimentaciones. Unidad: m2

Nivelación del terreno con medios mecánicos, dejándolo listo y libre de obstrucciones para replantear las fundaciones.

Incluye replanteo y marcado de la base, los puntos de fijación y los niveles de referencia, junto con el equipo auxiliar requerido para realizar esta tarea fácilmente.

01.03 Excavación para cimentación, zanjas y pozos. Unidad: m3

Excavación de zanjas y pozos en suelos blandos (suelo y arcilla), con maquinaria a una profundidad máxima de 4 m.

Incluye la recogida de las otras partes de la obra. Medido en un perfil.

TOTAL CAPÍTULO 01: MOVIMIENTOS DE TIERRA.

Presupuesto

El presupuesto detalla un cuadro de precios unitarios desglosados, agrupados por capí­tulos, con expresión del valor final de ejecución y contrata.

Esta suele ser una valoración aproximada de la ejecución material de cada partida. Incluirá además, el presupuesto del Plan de Control de Calidad y el Estudio de Seguridad y Salud.

Documentos complementarios